종부세 개편 8월 발표, 초고가 30억·똘똘한 한 채 이렇게 바뀐다

집을 한 채만 가진 사람은 마음이 급해진다. “내 세금도 오르나?” 반대로 여러 채를 굴려온 사람은 다른 걱정을 한다. “팔 때 물릴 세금은 어떻게 되나?” 2026년 7월 말, 부동산 세금의 판이 통째로 다시 짜이고 있다. 핵심은 하나다. 정부가 종합부동산세를 ‘집을 몇 채 가졌느냐’가 아니라 ‘집값이 얼마냐’를 기준으로 바꾸려 한다는 것. 그리고 그 변화의 최종안이 8월 초 세법개정안에 담긴다.

오늘(7월 27일) 오후 한성숙 국무총리 주재로 두 번째 부동산정책 국민 대토론회가 열린다. 지난 23일 이재명 대통령이 주재한 1차 토론회에 이은 후속 자리다. 오구온라인은 지난 23일 1차 토론회에서 큰 그림을 짚었다면, 이번 글은 그사이 윤곽이 잡힌 ‘세금 설계도’를 뜯어본다. 아직 확정 전이지만, 방향은 이미 상당히 선명하다.

무슨 일인가요

정부가 검토 중인 개편의 뼈대는 종부세를 세 개의 구간으로 나누는 것이다. 언론 보도를 종합하면 ‘기본공제 그룹 – 중부담 그룹 – 초고가 그룹’의 3그룹 차등과세가 유력하다. 지금까지 종부세는 ‘2주택 이하냐, 다주택이냐’처럼 주택 수를 중심으로 부담을 갈랐는데, 이걸 ‘보유한 집값 합산액이 얼마냐’로 갈아끼우겠다는 얘기다.

가장 세게 조이는 곳은 맨 위, 초고가 그룹이다. 초고가주택을 가르는 기준선으로 시가 30억~50억원이 거론된다. 이형일 재정경제부 1차관은 “초고가주택 기준으로 30억원 이상부터 50억원 이상까지 여러 의견이 제시됐다”고 밝혔다(프레시안). 이 선을 넘는 주택은 과세표준 구간을 더 잘게 쪼개거나 세율 자체를 올려 부담을 키우는 방안이 논의되고 있다.

반대로 중간 지대는 ‘지키는’ 쪽이다. 기본공제선과 초고가 기준선 사이에 있는 중부담 그룹은 세 부담을 현행 수준으로 유지하거나 완만하게만 높이는 방향이다. 실수요 1주택자를 자극하지 않겠다는 신호다. 여기에 1세대 1주택 기본공제선(현재 12억원)도 그동안의 집값 상승을 반영해 소폭 올리는 방안이 함께 검토된다. 최종안은 27일 토론회에서 의견을 더 모은 뒤 8월 초 세법개정안에 담길 예정이다.

숫자로 보면

먼저 현행 제도부터 정확히 짚자. 종부세는 매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격을 합산해 매긴다. 국세청 기준으로 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 공제받고, 2주택 이하(1주택 포함) 일반세율은 과세표준 구간에 따라 0.5%~2.7%다. 과세표준은 ‘(공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율’로 계산하는데, 2026년 공정시장가액비율은 60%다. 예를 들어 공시가격 15억원짜리 1주택이라면 (15억 − 12억) × 60% = 1억8000만원이 과세표준이 된다.

정부가 초고가에 칼을 대려는 이유는 통계에 드러난다. 과세표준 20억원을 초과하는 주택에 적용된 2025년 귀속 개인 종부세 세액공제액은 461억원으로 집계됐고, 이는 전체 종부세 세액공제액 2071억원의 22.2%에 달했다(파이낸셜뉴스). 초고가 ‘똘똘한 한 채’ 보유자가 받는 세액공제 규모가 4년 만에 최대치로 불어난 것이다. 집값은 뛰는데 장기보유·고령자 공제가 맞물리면서 정작 비싼 집일수록 실효세 부담이 낮아지는 역설이 벌어졌다.

양도세 쪽 숫자도 봐두자. 현재 1세대 1주택자는 양도가액 12억원까지 비과세, 그 초과분에 대해 보유·거주 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제(장특공제)를 받는다. 정부는 이 장특공제와 종부세 세액공제에 각각 ‘한도’를 두는 방안을 검토 중이다. 대통령실 정책실장은 27일 양도세 장특공제 한도 설정을 검토하고 있다고 밝혔다(한국일보).

쉽게 풀어보면

세금 용어가 낯설다면 아이스크림으로 바꿔보자. 지금까지 정부는 사람들이 ‘아이스크림 콘을 몇 개 들고 있나’로 세금을 매겼다. 작은 콘 세 개를 든 사람(다주택자)에게는 무겁게, 아주 큰 통아이스크림 한 개를 든 사람(고가 1주택자)에게는 상대적으로 가볍게. 그러자 다들 작은 콘을 팔아치우고 제일 크고 비싼 통 하나로 갈아타기 시작했다. 이게 바로 ‘똘똘한 한 채’ 현상이다.

개편의 핵심은 세는 방식을 ‘콘 개수’에서 ‘아이스크림 총량(집값 합산)’으로 바꾸는 것이다. 그리고 사람들을 크기별로 세 줄에 세운다. 작은 컵(기본공제 그룹)은 거의 공짜로 통과, 중간 컵(중부담 그룹)은 지금과 비슷하게, 그리고 눈에 띄게 큰 통(초고가 그룹)은 훨씬 비싼 값을 치르게 하는 식이다. “몇 개 들었냐”가 아니라 “얼마나 큰 걸 들었냐”로 기준이 바뀌는 셈이다.

여기에 한 가지 장치가 더 붙는다. ‘실제로 그 집에 사느냐’다. 정부는 거주하지 않는 1주택, 즉 비거주 ‘똘똘한 한 채’의 장특공제를 축소하는 쪽을 보고 있다(파이낸셜뉴스). 내가 사는 집 한 채는 최대한 지켜주되, 살지도 않으면서 투자용으로 쥐고 있는 초고가 한 채에는 혜택을 줄이겠다는 것. 같은 ‘1주택’이라도 실거주냐 아니냐에 따라 세금 지도가 달라진다는 뜻이다.

배경과 전망

정부가 서두르는 배경에는 ‘똘똘한 한 채’가 만든 쏠림이 있다. 규제로 다주택을 누르자 자산가들이 세금이 덜 걷히는 초고가 1주택으로 몰렸고, 이것이 강남·용산 등 상급지 가격을 다시 밀어올리는 악순환을 낳았다는 진단이다. 그래서 이번 개편은 단순한 증세가 아니라 ‘수요 구조를 바꾸는 신호’로 읽힌다. 초고가주택 기준을 30억으로 할지 50억으로 할지에 따라 과세 대상 범위가 확 달라지는데, 시장에선 실거주 부담을 고려해 “50억이 더 현실적”이라는 의견도 나온다.

보유세를 올리면 필연적으로 따라오는 부작용이 ‘매물 잠김’이다. 세금이 무서워 안 팔고 버티면 시장에 나오는 집이 줄어 되레 값이 오를 수 있다. 그래서 정부는 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 완화해 퇴로를 열어주고, 고령 은퇴자가 지방으로 이주할 경우 세제 혜택을 주는 방안도 함께 논의하고 있다. ‘보유는 무겁게, 처분은 열어주는’ 두 방향을 동시에 쓰겠다는 것이다.

다만 아직 어느 것도 확정이 아니라는 점이 중요하다. 초고가 기준선, 기본공제 상향 폭, 세율 조정 수준은 모두 27일 토론회 뒤 8월 초 세법개정안에서 최종 확정된다. 게다가 세법 개정은 국회 문턱을 넘어야 한다. 이후 시행령·시행규칙까지 정비돼야 실제 고지서에 반영되므로, 빨라도 2026년 하반기 이후 고지분부터 체감될 가능성이 크다. 지금 나오는 수치는 ‘검토안’이라는 꼬리표를 반드시 붙여 읽어야 한다.

오구온라인의 시각

이번 개편의 진짜 무게중심은 ‘초고가 30억이냐 50억이냐’라는 헤드라인 숫자가 아니다. 우리가 주목하는 건 과세 기준이 ‘주택 수’에서 ‘실거주 여부’와 ‘가액’으로 이동한다는 원칙의 전환이다. 지난 10여 년간 부동산 세제는 ‘몇 채 가졌나’를 죄악의 척도로 삼았다. 그 결과 역설적으로 ‘비싼 한 채가 가장 안전한 절세처’라는 학습이 시장에 새겨졌다. 이번 3그룹 설계는 그 학습을 되돌리려는 첫 시도라는 점에서, 세율 몇 %보다 ‘설계 철학’이 바뀌는 것을 봐야 한다.

중간 가격대 1주택자라면 과도한 불안은 이르다. 정부의 무게추는 명백히 상단(초고가)에 실려 있고, 중부담 구간은 유지 또는 완만한 조정이 기본값이다. 오히려 챙길 것은 기본공제선 상향 여부다. 12억이 얼마나 오르느냐에 따라 ‘집값은 올랐는데 종부세 대상으로 새로 편입되던’ 준고가 1주택자의 부담이 실질적으로 갈린다. 남들이 초고가 세율만 볼 때, 실수요자는 공제선 숫자를 봐야 한다는 게 우리의 조언이다.

가장 주의할 지점은 ‘비거주 초고가 한 채’다. 자녀 명의, 부모 봉양, 근무지 이전 등으로 ‘집은 비싼데 실제로는 안 사는’ 사례가 적지 않은데, 장특공제 한도가 신설되면 매도 시점의 세금이 예상보다 크게 달라질 수 있다. 특히 양도세는 한 번의 매매로 확정되는 ‘되돌릴 수 없는 세금’이라, 개정안 확정 전에 서둘러 처분하거나 반대로 무작정 버티는 양극단 모두 위험하다. 초고가·비거주 주택 보유자라면 8월 초 세법개정안 원문과 국세청 공식 안내를 확인한 뒤, 반드시 세무 전문가와 개별 시뮬레이션을 거치기를 권한다. 이 글의 수치는 확정된 세율이 아니라 ‘검토 중인 방향’임을 다시 강조해 둔다.